房地产新政后的未来：2030年前中国房价格局展望

在最新的数据中，二手房的网签面积已经超过了新房市场，同时新开工的项目却继续下滑，降幅达到24.8%。这一切的直接影响体现在2026年9月18日，万科A股票迎来了涨停，紧接着在9月21日再次封涨，这一现象引发了A股房地产板块内三十多只股票的集体上涨。要理解这一波涨停的背后，需要追溯到二十几天前的重要政策变化。

2026年8月28日，住房和城乡建设部、中央银行、金融监管总局、自然资源部及证监会五大部门联合发布了一份被业内称为“8·28新政”的文件。这一政策从根本上重新定义了房地产开发、销售及融资的框架。文件中指出，现房销售、主办银行和项目公司三项制度正式落地，让市场参与者对于未来的投资变得更加安心。对于购房者来说，最令人宽慰的是首套房的首付比例降至15%，这一水平为历史低点，而目前主流银行的房贷利率在3.1%左右徘徊，购房成本显著降低。此外，各大城市的限购限售政策也在逐步放宽，历经多年的交付风险终于被从根本上削弱，购房者不再需要担心烂尾楼的问题，因为购房款将直接存入监管账户，保障了资金安全。

尽管贷款条件放宽，市场上的实际需求依然有所变化。2026年9月15日，国家统计局首次发布了二手房网签数据，前八个月的全国二手房网签面积达到了5.49亿平方米，同比上涨10.6%，这一数字首次反超新房市场，显现出市场对存量房的认可。国家统计局的发言人付凌晖对此表示，持续数月的二手房交易数据高于新房交易情况，表明市场已经开始关注存量市场的潜力。可以看到，改善型置业需求日益升温，2000年前建造的房屋比例已过36%，依据市场对优质房屋的标准，这批老房主的置换意愿正在逐步激活。 RB88

市场预期的变化速度超过了数据的增长，长江商学院于2026年9月的调研显示，认为楼市会走强的比例从2025年底的37%跃升至56%，九个月内上升了19个百分点。开发商在经历了一段时间的以价换量后，开始试探性地调整新楼盘的价格。与此同时，土地市场的情况也不容乐观，土地成交规模已缩减至2020年峰值的三成以下。高盛预测，从2027年3月起，全国将出现为期12到18个月的新房供应真空期。目前新开工项目在持续减少，等待消化当前存货后，新盘的供应将面临严峻的考验。

2026年8月底，全国新建商品房待售面积的总量出现下滑，同比减少1.1%，而住宅部分的降幅达到0.5%。在连续六个月的减速后，这是自2021年9月以来首次转为负值，表明五年来不断攀升的库存终于迎来了拐点。当前，新开工面积依旧在24.8%的滑落趋势中，而库存的减少则显示出淘汰劣质存量房的可能性。

展望2030年前，中国房地产的价格结构将极有可能分为四个层次。首先，在一线城市核心区域，例如北京的东西海岸、上海的内环、深圳的南山和福田以及广州的天河，房价预计将比2025年年末提高约25%至35%，并有望超过2021年前的峰值；其次在强二线城市的核心区域如杭州主城、成都高新区等地，房价修复幅度约为15%至25%，有望接近或达到2021年的高点；第三，在普通二线和强三线城市，房价的累计修复幅度则可能在5%至15%之间，整体趋势为止跌企稳；最后，在三四线城市，市区的房价将在高点基础上基本持稳，而远郊及产业薄弱县城则面临20%到40%的价格压力，整体趋于横盘。 RB88

对于有购房意向的人来说，当前3.1%的首套利率在过去二十年中几乎未见；若是借贷100万元，相较于2021年高点，每月的还款额将少约1500元，一年下来，节省的金额可达1.8万，三十年累计则是54万元，几乎足以购置一辆汽车。此外，现房销售制度的落地极大地降低了烂尾风险，而二手房市场的挂牌量则为购房者留出了议价空间。

在市场普遍乐观的展望下，万科的连续涨停和板块的集体上涨更多地被解读为一种反映，而非普涨的开端，市场显然将8·28新政的影响、库存持续下滑、二手房逆转的现象联系在了一起。然而，我们不能忽视新开工面积的滑落，这意味着未来两三年新房的供应不会出现快速增加的局面。在万科A第二次涨停结束后的当晚，一份来自克而瑞对30个重点城市新盘调价情况的内部跟踪记录显示，在该周接受备案调价的项目中，有17个城市上调售价，平均上调幅度约为2.8%。显然，调价的多集中在2020年之后交付的次新房中，而一些老旧小区则仍在主动降价求成交。

正如一位数据分析师所言：“涨的和跌的，根本不在同一个小区里。”对于未来的中国房地产市场，您有哪些看法呢？ RB88